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不動産を売却するとなると様々な疑問が出てきます。
例えば、不動産会社に仲介を依頼すべきかどうかであったり、不動産売却における税金はいくら負担すべきなのかであったりという疑問があるでしょう。
この記事では土地売却でかかる税金について紹介します。
不動産売却は人生においても非常に大きな出来事であるため、そこで可能な限り損失を避けるために様々な知見を蓄えて準備していきましょう。
□土地売却でかかる税金とは？
土地の売却によって大きく分けて2種類の税金を負担する必要があります。
それらは印紙税と譲渡所得税（譲渡税）です。
＊印紙税
土地を売買する際に必要な、売買契約書においてかかる税金です。
正確には、売買契約書に貼り付ける収入印紙を購入する際に課される税金のことを指します。
＊譲渡所得税
土地やマンションのような不動産を売却する時に得られる所得を譲渡所得と呼びます。
そして、この所得に課される税金が譲渡所得税なのです。
その中でも、所得税と住民税の2つの税金がメインとなって課されます。
2037年12月までは復興特別所得税も発生します。
そして、譲渡所得税は「譲渡所得税」という税金ではなく、土地を譲渡した際に課される所得税や住民税の総称を意味しているということを覚えておくと良いでしょう。
□譲渡所得税の計算方法
上記の譲渡所得税は土地売却によって利益が出た場合に最も大きい負担となる税金であるため、事前に大体の負担額を把握しておくと良いでしょう。
従って、ここからは譲渡所得税の計算方法を見ていきます。
具体的には、下記の計算式で求められます。
譲渡所得税 ＝ ｛譲渡収入金額 -（譲渡費用）-（取得費）-（特別控除）｝× 税率
以下より、それぞれの要素の具体的な内容を解説します。
・譲渡収入金額
譲渡収入金額は土地を売却した金額を指します。
売買契約書に載っている金額がこれに該当します。
例えば、土地を3000万円で売却した場合、その譲渡収入金額は3000万円です。
・譲渡費用
譲渡費用は土地を売却するために直接的にかかった費用のことを指します。
譲渡費用にあたるものとしては、以下のような費用が挙げられます。
1. 土地を売るために支払った仲介手数料
2. 印紙税で売主が負担したもの
3. 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
4. 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
5. 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
このように、土地の売却にかかった税金やその他諸費用も含めて譲渡費用として考えられます。
・取得費
取得費は土地を取得する際にかかった費用のことを指します。
取得費にあたるものとしては、以下のような費用が挙げられます。
1. 売った土地の購入代金
2. 購入手数料
3. 設備費
4.改良費
5. 土地を取得したときに納めた登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税、借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
6. 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
7. 土地の取得に際して支払った土地の測量費
8. 所有権などを確保するために要した訴訟費用
9. 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
10. 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
11. 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
のように、土地を取得する際にかかった費用や税金を取得費として組み込めます。
・9つの特別控除の特例
特別控除は特例によって受けられる控除のことを指します。
特例を利用すると譲渡所得税がかからない可能性も出てきます。
従って、利用できる特例を上手に利用しなければ、無駄に税金を支払わなければならない状態に陥る場合があるため、注意しましょう。
特別控除が認められるのは、次の9つの場合です。
1. 収用などにより土地を譲渡した場合は、5,000万円
2. 居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合は、3,000万円
3. 特定土地区画整理事業などのために土地を譲渡した場合は、2,000万円
4. 特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡した場合は、1,500万円
5. 平成21年、平成22年に取得した土地を譲渡した場合は、1,000万円
6. 農地保有の合理化などのために農地を譲渡した場合は、800万円
7. 低未利用土地を譲渡した場合は、100万円
8. 相続した実家の土地を建物とともに売却する場合は、3,000万円
9. 相続した実家の建物を取り壊して土地を売却する場合は、3,000万円
・税率
税率は、税金の種類や土地の所有期間によって異なります。
具体的な数値は以下の通りです。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合は、所得税率30パーセント、住民税率9パーセントで合計39パーセントです。
長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は、所得税率15パーセント、住民税率5パーセントで合計20パーセントです。
□まとめ
土地の売却にかかる税金は、大きく分けて印紙税と譲渡所得税の2つです。
譲渡所得税の計算はやや複雑ですが、損することがないよう事前に想定しておくことをおすすめします。
当社では以上のような不動産に関する相談窓口を設置しておりますので、特に足立区、埼玉県川口市、草加市周辺で不動産売却を検討されている方はぜひご活用くださいませ。
